国央企里的隐形冠军，太牛了！-每日关注
2023-05-09 03:14:02
来源：明源地产研究院
(资料图)
近些年，“隐形冠军”是个热门的概念。“隐形冠军”企业通常指，在某个领域处于世界前三强的公司或者某一大洲上名列第一的公司；营业额低于50亿美元；并 众所周知。 有着“隐形冠军”之父之称的德国企业管理学家赫尔曼·西蒙曾表示，全球化的商业成功并不主要取决于大型企业，而是取决于像“隐形冠军”这样的中等规模世界级企业，中国应该培养更多的“隐形冠军”。 其实，在不动产领域，也有很多“隐形冠军”。当然，该“隐形冠军”跟赫尔曼·西蒙定义的有很多不一样，但相同点也颇多，比如，都是细分领域的冠军，但不为大众所知。 下面，我们就来盘一盘，国央企里有哪些不动产领域的“隐形冠军”，涉及到住、产、购和产城融合等，它们，都可以称得上是房地产新发展模式的典范…… 住，一直是事关经济民生的大事。过去，购房，是解决居住问题的主流方式。但是，2015年底，中央经济工作会议首次提及发展住房租赁市场，并强调将“租购并举”确立为我国住房制度改革的主要方向。从此，“租”就越来越多地出现在各种重要会议和文件中。 说到租赁住房，大家首先想到个基本是自如、万科泊寓、龙湖冠寓等，其次是各地安居集团建设的保障房。但，其实，建设银行才是巨头。 早在2018年12月23日，在第二十届北大光华新年论坛上，建行董事长田国立就表示，建行已经搭建租房租赁平台，现在已有700多万套房源，年底将达到1000万套，“建行是全球最大的房源聚集地。” 2021年4月21日，在首届“浦江住房租赁高峰论坛”上，时任建设银行党委副书记、行长王江透露，建行住房租赁综合服务平台推广覆盖全国超96%的地级及以上行政区，累计上线房源超2400万套。积极开展存房业务，累计签约房源120万套。建设“建融家园”230多个，提供长租房源超14万套。与城市更新、旧城改造、城乡协调发展相配合，与11个城市签署政策性租赁住房战略协议，有力支持政府管理和社会治理。 改革开放40多年以来，建设银行在住房金融领域塑造了多个第一。在住房租赁领域的精准发力，是在对国家住房制度改革深刻理解的基础上，再次出发。 戳这里，让项目建设提效 当然，建行不是去和租房中介机构抢饭碗。用田国立的话说，“建行是整合资源，不是去替代中介机构。” 说完住，再来看“产”。与之对应的，容易让人想到的就是产业园区、写字楼等，而中海地产是「写字楼之王」。 早在2021年底，中海地产持有商业物业总建筑面积就达1098万平方米。其中，在营商业物业总建筑面积577万平方米，包括55栋写字楼、18家购物中心、12家星级酒店，14家长租公寓。 ▲来源：中海地产2021年报 注意，写字楼总建筑面积347万平方米是全国最大的单一业权写字楼发展与运营商，是妥妥的「写字楼之王」。 2022年，中海地产新增15个运营商业项目，新增运营商业项目创高峰，其中包括1 栋写字楼。 早在2011年，中海地产就明确对外发布了商业地产发展线路，2018年底提出「今天」、「明天」、「后天」三个业务层次。商业物业资产管理是「明天」的业务，被定义为房地产下半场持续增长的动力。 而且，中海商务的商业运营理念确定为「统一业权、持有运营」，中海认为，长期持有、业权统一、自主经营是商业地产的基本要素，中海并不将分割销售为主的项目算作商业地产。 当然，凭借扎实的运营能力，中海还在拓展轻资产输出的模式，进一步扩大其优势。 再来看购。恒隆集团董事长陈启宗在2022年财报的致股东信中直言，发展高端购物商场须具备丰富的专业知识和雄厚的资金……（而）很少人能改变思维……想在高端市场分一杯羹尤其困难…… 华润置地，应该是陈启宗所说的极少数在购物中心获得成功的开发商。 早在2021年，华润置地主要投资物业的合作品牌就超过5000家，会员数量2070万，位列中国重奢门店数量第一（合作重奢品牌80+）。 财报显示，2022年，华润置地在投资物业方面，全面（包括酒店经营）营业额为170.2亿元，按年下降2.4%。但剔除租金减免影响，全年持有物业租金收入192.6亿元，按年增长10.5%；毛利率为65.6%。 其中购物中心营业额为137.6亿元，同比降低1.3%，还原年内减租影响，实际收入为158亿元，同比实际增长13%；出租率96.2%；零售额为1137亿元，同比增长6.2%。 而且，华润置地购物中心的规模还在继续扩大。2022年华润置地新开业13个购物中心，新开业平均出租率为91.8%，截止2022年12月31日，在营购物中心面积798万平方米，同比增加19.3%，其中权益面积为660万平方米。购物中心评估增值79.8亿元，重估后资产账 面总值为1873.2亿元，占集团资产总值17.3%。 中国经济正在向消费拉动转型，长期来看，随着居民收入稳步增长、消费结构不断升级，中国消费市场的增长潜力巨大。 看得到、触得到、感受得到，甚至亲身试穿仍是多数人购买奢侈品的先决条件。这决定了越是高端的商场，受到的电商冲击越小。 华润置地也在财报中表示，以购物中心为代表的投资物业是本集团重点发展的业务板块，未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的高峰期。 今年各地的新春“第一会”，都将高质量发展放在了十分醒目的位置。高质量发展的内涵十分丰富，对城市来说，告别过去那种摊大饼式的发展模式，更加集约，更加复合，实现产城融合发展，是大势所趋…… 因此，近年来，TOD发展如火如荼。TOD的内涵也很宽广，最基础的两类是邻里型TOD和城市型TOD，最复杂的是轨交车辆基地的TOD开发，这类TOD项目的规模普遍较大。 京投发展聚焦的就是轨交车辆基地的TOD开发，并且已经有十余年的积淀，在这一细分领域筑起“护城河”。公司已成为国内在建项目体量最大、房屋交付数量最多的轨交车辆基地一体化开发企业，并且还在不断进化。 在总裁高一轩的带领下，京投发展团队开创了轨交车辆基地一体化开发模式，提出“TOD智慧生态圈”开发理念，并且还在向满足客户新需求、营造新生活方式探索。 先来看京投发展提出的“TOD智慧生态圈”概念，其第一次把轨交车辆基地或者说TOD开发的事和周边结合的概念明确地提出来，TOD不是一个简单的开发，开发是为了形成一个共生的生态，这个生态的内涵极其丰富。 这也是京投发展坚持做地铁停车场上盖TOD的原因，除了有门槛能体现京投发展技术沉淀的优势外，还在于地铁停车场的占地都非常大，少则三五十万平米，大则上百万平米，可以为客户带来非常整全的生活方式，为基于客户需求的空间场景服务营造提供了更多可能，并为下一步的站城融合做准备。 ▲京投发展·公园悦府 还有造城的。 近些年，随着越来越多的玩家涌入代建赛道，代建也越来越卷，除了报价竞争等方面，一站式、全周期、全业态服务的差异化卖点也层出不穷。 虽然华润置地不怎么宣传代建业务，但却是公共代建领域不折不扣的隐形冠军，各地的大型场馆、大型基础设施，很多都出自华润置地。 截至2022年底，华润置地的在管项目数量达到261个，建筑面积约为5244万平方米，业务范围涵盖大型场馆、医院、保障房、市政等赛道领域。 作为综合型选手，华润代建胜在体系成熟、业态完善，无论是“建设”，还是“运营”都游刃有余： 全业态：商业、场馆、保障房、基础市政、卫生教育等综合代建运营管理体系； 全流程：“投资策划-规划设计-成本采购-工程管理-运营管理”一体化管理； 全资质：有设计、施工（建筑、机电、装饰、市政）、片区及场馆运营等资质； 财报显示，2022年，集团旗下的建筑施工、代建代运营、长租和产业地产等生态圈要素型业务营业额182.7亿元（含集团内业务），其中，建筑施工营业额163.9亿元（含集团内业务），代建代运营营业额10.4亿元，长租营业额3.9亿元。 你还知道哪些国央企是不动产细分领域的隐形冠军？（作者：明源不动产研究院 凌峰 ）
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